Corocznie wiele Wspólnot Mieszkaniowych, zmaga się z problem, przeprowadzenia przeglądów stanu instalacji gazowej.
Problem, we Wspólnocie może być tym większy im więcej posiada wyodrębnionych lokali.
Mianowicie, chodzi o dostęp do każdego z mieszkań. Niejednokrotnie to sami właściciele lokalu nie chcą wpuścić osób przeprowadzających kontrole. Zdarza się też i tak, że lokal jest pustostanem, chociaż, powodów może być wiele więcej.
Jednak Wspólnota nie tylko prawnie jest zobowiązana do przeprowadzenia takiej kontroli, ale też każdy z lokatorów chce mieć poczucie, że czynność ta realnie się odbyła.
Co może zrobić Wspólnota, przez swój zarząd, czy też zarządce celem doprowadzenia do przeglądu kominiarskiego każdego mieszkania?
Wspólnota Mieszkaniowa posiada uregulowanie prawne w ustawie o własności lokali, a przeglądy instalacji gazowej w prawie budowlanym i w aktach wykonawczych.
Prawna definicja Wspólnoty Mieszkaniowej brzmi: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.”
Każdy właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Ponadto na żądanie zarządu właściciel lokalu jest obowiązany zezwalać na wstęp do lokalu, ilekroć jest to niezbędne do przeprowadzenia konserwacji, remontu albo usunięcia awarii w nieruchomości wspólnej, a także w celu wyposażenia budynku, jego części lub innych lokali w dodatkowe instalacje.
Art. 16 ustawy o własności lokali przewiduje, iż: „Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. “
Zarząd, czy też zarządca w pierwszej kolejności zawiadamia mieszkańców o planowanej dacie przeprowadzenia przeglądów kominiarskich, zazwyczaj są tu różne dni, albo chociaż różne godziny. Lokatorzy powinni zatem udostępnić swój lokal celem dokonania przeglądu, lub też skontaktować się zarządem, albo firmą wykonującą taki przegląd na indywidualne ustalenie terminu. Bowiem lokator powinien „współdziałać w celu ochrony wspólnego dobra”, a przecież skutki nieprawidłowo działającej instalacji gazowej w mieszkaniu nie będą zamykać się jedynie w jego wnętrzu.
W momencie, w którym lokator nie wykazuje chęci współpracy w tym zakresie, Wspólnota winna w pierwszej kolejności wezwać, najlepiej listem poleconym takiego delikwenta do wykonania obowiązkowych przeglądów. Wskazując podstawę obowiązku, skutki niewykonania, a także zaznaczyć, że niewykonanie takiego obowiązku jest wykroczeniem w myśl art. 93 pkt 8 prawa budowlanego. Informując również, że Wspólnota podejmie dalsze kroki celem wyegzekwowania obowiązku.
Jeżeli powyższe nie przyniesie skutku, to celem „dostania” się do lokalu konieczne będzie uzyskanie zgody sądu, poprzez złożenie pozwu przeciwko takiemu lokatorowi o nakazanie wykonania obowiązku, tj. wpuszczenia do lokalu.
Można skorzystać też z instytucji prawa cywilnego jaką jest stan wyższej konieczności. Będziemy jednak zmuszeni do wykazania istnienia bezpośredniego zagrożenia dla dobra osobistego lub majątkowego określonej osoby lub osób, które może nastąpić wskutek nadejścia konkretnego zdarzenia.
Natomiast można zrobić jeszcze jedną rzecz. Wykonać przegląd całego obiektu, zebrać powyżej opisaną dokumentację, tj. zawiadomienia o terminie przeglądu, wezwania lokatorów mieszkań nieudostępnionych i wysłać to wszystko do Nadzoru Budowlanego, z informacją o stanie kontroli i z prośbą o podjęcie interwencji w tym zakresie, ponieważ Wspólnota posiada uzasadnione obawy, co do stanu technicznego instalacji gazowej znajdujące się wewnątrz lokalu. Takie kroki pozwolą mieć pewność dla Wspólnoty, że prawnie podjęła wszelkie możliwe kroki, celem wypełniania prawnego obowiązku, tj. wykonanie przeglądów instalacji gazowej.
